Remont

Sprzedajesz mieszkanie. Co zrobić aby sprzedać mieszkanie drożej?


Wprowadzenie do tematu wycen nieruchomości.

Jeśli również jesteś bombardowany informacjami o ogromnych wzrostach cen każdego rodzaju nieruchomości możesz  odnieść wrażenie, że ten rynek będzie rósł w nieskończoność a w dodatku zawsze z dużą dynamiką. Niektórzy nawet twierdzą tak wprost.

Rzeczywiście, obecnie nastroje na rynku nieruchomości są bardzo optymistyczne. Chciałbym opisać obecną sytuację najbardziej obiektywnie jak się da. Bardzo dużo materiałów prasowych zachwalających rynek i wróżących nieskończone wzrosty to artykuły sponsorowane, opłacane przez deweloperów, którym zależy na tym aby ceny mieszkań pozostawały na najwyższym możliwym poziomie – zawsze.

Jeśli kupujący uwierzą, że rynek jest silnie wzrostowy to będą w stanie zapłacić więcej za mieszkania na rynku pierwotnym. Te nastroje wpływają również na sprzedających na rynku wtórnym. Oni również patrząc na pozytywne prognozy często decydują się na sprzedaż na górce.

Aby efektywnie rozmawiać o cenie nieruchomości warto wprowadzić dwa terminy: “cena ofertowa” i “cena transakcyjna” nieruchomości. Najprościej rzecz ujmując cena ofertowa to cena którą widzimy na portalach ogłoszeniowych lub cena za którą sprzedający deklaruje na początku rozmowy, że sprzeda daną nieruchomość. Te dwie ceny różnią się od siebie i Narodowy Bank Polski publikuje cykliczne raporty dotyczące różnic między cenami ofertowymi a transakcyjnymi. Dla uproszczenia możemy uznać, że te różnice potrafią sięgać 15%, obecnie (lipiec 2021) oscylują w okolicach 10% (+- 3% w zależności od miasta). Stąd mieszkanie, które jest wystawione za cenę 300 000 zł powinno się sprzedać za cenę ok 270 000 zł. Bo cena transakcyjna jest na “zdrowym rynku” niższa od ofertowej. Oczywiście to średnia, więc znajdą się mieszkania z ceną ofertową 300 tys. zł które zostaną sprzedane za 200 tys. jak i takie które ktoś kupi za cenę zbliżoną do “wywoławczej”.

Co w takim razie zrobić aby sprzedać mieszkanie drożej?

Przy wzrostowym rynku chciałoby się powiedzieć, że nic – wystarczy zaczekać. I tak właśnie było przez dłuższy czas. Obecnie jednak jesteśmy w fazie hamowania rynku, więc sprzedający muszą się wysilić aby otrzymać większą zapłatę. Pomińmy więc strategię czekania.

Aby odpowiedzieć na tytułowe pytanie najłatwiej będzie podzielić zabiegi związane z podwyższeniem wartości nieruchomości na kategorie. Uporządkowałem działania od najtańszych do najdroższych. Można również je posortować od najbardziej angażujących czasowo do najmniej czasochłonnych. Wierzę jednak, że podejście kosztowe będzie trafniejsze dla większości.

  1. Homestaging (upiększenie mieszkania prostymi dodatkami).
  2. Profesjonalna sesja fotograficzna.
  3. Profesjonalny opis nieruchomości.
  4. Różne aranżacje przestrzeni.
  5. Sprzątanie mieszkania.
  6. Mniejsze naprawy.
  7. Remont.

 

1. “Homestaging”. Czyli jak dodatki mogą zwiększyć atrakcyjność dla kupującego.

Homestaging nie jest ani żadnym oszustwem jak i nie na wszystkich będzie “działał”. Co istotne upiększanie mieszkania nie zawsze ma sens. Najlepiej sprawdzi się w mieszkaniach które można zakwalifikować jako nieruchomości możliwe do zamieszkania bez remontu. Wstawienie pięknych zasłon w salonie, poduszek w sypialni czy innych dodatków jak roślinność nie sprawdzi się raczej w mieszkaniu które wymaga generalnego remontu.

Jak ocenić czy w mieszkaniu powinno się zrobić homestaging?

To proste. Wystarczy zadać sobie pytanie i szczerze na nie odpowiedzieć: Czy kupując “nowe”, to konkretne mieszkanie, zdecydowałbym się na to żeby w nim zamieszkać bez, nawet małego, remontu? Wiem, że ciężko ocenić swoją nieruchomość pod tym kątem. Kluczowe jest wczucie się w Osobę kupującą. Powinnaś/eś wejść do mieszkania i wyobrazić sobie, że płacisz za nie żeby w nim zamieszkać i jest to “świeża sytuacja” (“czysta karta”) – tak będzie na to patrzył kupujący. Jeśli uważasz, że nie jesteś w stanie obiektywnie odpowiedzieć na to pytanie poproś znajomego, a jeśli to możliwe – nieznajomego, żeby to ocenił. W większości przypadków będzie to bardziej obiektywne.

Jak przeprowadzić homestaging jeśli już się na niego zdecydujemy?

Nie będę opisywał  tu szczegółowo całego procesu, bo temat nadaje się na oddzielny artykuł, a może nawet książkę. Wymienię tylko elementy na które warto zwrócić uwagę przy tej fazie oraz podam przykłady konkretnych rozwiązań “ożywiających” nieruchomość.

  • Pierwszą rzeczą jest wyrzucenie/ pochowanie wszystkich małych rzeczy które stoją na blatach, półkach, szafkach i innych elementach w mieszkaniu. Ważne żeby na powierzchniach poziomych nie zostało absolutnie nic co zakłóca harmonię, linię. Zostaw książki na półkach z książkami ale ściągnij z nich wszystko co książką nie jest.
  • Kolejny krok to wybranie z elementów które zostały usunięte takich które mogą zostać uznane za estetyczne, nowoczesne, designerskie dodatki. W większości przypadków nie musisz robić dodatkowych zakupów tylko wykorzystać rzeczy, które zgromadziły się podczas sprzątania. Pamiętaj jednak, że tu dobrze wdrożyć zasadę: Jak są wątpliwości czy dana rzecz nadaje się jako “upiększacz” to nie ma wątpliwości i lepiej z niej zrezygnuj :).
  • Rzeczy których nie użyjesz przy pracy nad mieszkaniem wyrzuć lub schowaj w niewidoczne miejsce. Wiem, że będą wśród nich sentymentalne pamiątki, zdjęcia i przedmioty przypominające fajne chwile z rodziną jednak przy pokazywaniu mieszkania skuteczniejsze będzie, możliwie jak największe “odpersonalizowanie” wnętrza. I jakby to brutalnie nie zabrzmiało przyszły właściciel powinien wyobrażać sobie siebie w nowym lokum a nie myśleć co działo się w mieszkaniu kiedy Ty w nim mieszkałaś/eś.
  • Możliwe, że będzie trzeba uzbroić się w dodatkowe elementy wystroju znajdziesz je na OLX, allegro lub w sieciówkach. Nie ma być drogo, a minimalistycznie, estetycznie i ma być klimat!
  • Najpopularniejsze zabiegi stosowane przy homestagingu:
    • jednolita narzuta na łóżko w sypialni.
    • Dużo poduszek na łóżku uporządkowanych od największych do najmniejszych.
    • Długie, często wyraziste zasłony.
    • Obrazki na ścianie (jak najbardziej uniwersalne).
    • Świece.
    • Lustra, lusterka, pudełka, pozytywki.
    • Smukłe butelki na blacie, miska z owocami.
    • Filiżanki na stoliku (koniecznie wypełnij je wygazowaną coca colą – świetnie imituje kawę i dłużej pozostaje czarna :).

Oczywiście do samego homestagingu jak i innych opisywanych etapów można zatrudnić profesjonalistę. Chciałbym jednak skupić się na rozwiązaniach jak najtańszych i praktycznych.

Ostatnia podpowiedź to skorzystaj z gotowych aranżacji. Skoro duzi producenci meblowi zapłacili już za stworzenie aranżacji profesjonalnym dekoratorom wnętrz możesz skorzystać z ich pracy za darmo. Oczywiście nie musisz szukać identycznych elementów wystroju chodzi o to, żeby podeprzeć się gotową, przemyślaną aranżacją i spróbować ją odtworzyć z elementów które masz dostępne. Kopalnią pomysłów może być np. katalog IKEA, pisma wnętrzarskie lub Instagram czy Pinterest.

2. Profesjonalna sesja fotograficzna mieszkania.

Nie potrzebujesz profesjonalnego fotografa żeby zdjęcia Twojej nieruchomości wyróżniły się na tle konkurencji. Na Twoje szczęście poziom fotografii nieruchomości w Polsce lekko mówiąc potrzebuje jeszcze czasu aby dojrzeć :).

Aby Twoje zdjęcia przyciągnęły uwagę powinnaś/powinieneś zwrócić uwagę na kilka podstawowych kwestii:

  • Światło. Nawet najlepszy sprzęt potrzebuje dobrego światła. Rób zdjęcia kiedy najwięcej wpada go do mieszkania. Odsłoń wszystkie okna, zasłony, żaluzje. Odpowiednie światło doda przestrzeni na zdjęciach i uatrakcyjni nieruchomość w oczach potencjalnych kupujących.
  • Proste piony. Łatwa ale w dalszym ciągu rzadko stosowana zasada. Szacuję, że na 100 ogłoszeń 5 ma zdjęcia zrobione zgodnie zgodnie z nią. Jeśli przyjrzysz się profesjonalnym zdjęciom wnętrz to nie znajdziesz na nich pionowych elementów które nie są równoległe do siebie. Chodzi o to, żebyś ustawiła/ł aparat pod takim kątem aby wszystkie pionowe krawędzie ścian, drzwi, wnęk i mebli były idealnie równoległe do siebie. To proste ale diabelnie skuteczne. Niżej pokazuję różnicę na dwóch zdjęciach gdzie jedno ma “wyprostowane” piony w postprodukcji.
  • Na zdjęciach powinno się pokazać jak największą przestrzeń stąd mile widziane są szerokie kąty.
  • Zdjęcia powinny pokazywać kontekst wszystkich pomieszczeń tak aby kupujący mógł sobie wyobrazić jak pokoje są rozmieszczone względem siebie.
  • Obróbka. Jeśli masz podstawowe umiejętności obróbki zdjęć wykorzystaj je. Jeśli nie skorzystaj z gotowych “automatycznych” upiększaczy zdjęć. Istnieją aplikacje dostępne online (z poziomu przeglądarki – bez instalowania) obrobią zdjęcie automatycznie ustawiając takie parametry jak ekspozycja (warto ją podbić), kontrast, czy balans kolorów. Nie przesadzaj z obróbką tak aby nie stracić naturalności zdjęć. Ludzie to wyczują.

Zdjęcia możesz zrobić telefonem. Większość nowych modeli robi lepsze zdjęcia niż aparaty cyfrowe sprzed kilku lat. Szczególnie biorąc pod uwagę mało wymagający format Internetowy.

Oczywiście znów możesz posłużyć się gotowymi aranżacjami i wzorować się na tym jak zdjęcia wnętrz robią profesjonaliści. Zwróć uwagę między innymi na jakiej wysokości umieszczają aparat (zazwyczaj niżej niż większość ludzi chociaż nie jest to regułą).

Różnice między zdjęciem robionym z równoległymi pionami i ze “zbiegiem” perspektywy prezentuję niżej.

To autentyczne zdjęcie znalezione w sieci. Oba zdjęcia są tym samym zdjęciem. To co zrobiłem to pierwsze zdjęcie poddałem prostej obróbce polegającej na “wyprostowaniu” pionów i lekkiej korekcie ekspozycji oraz balansu barw. Prawda, że odbiór jest zupełnie inny?


Prześlij artykuł znajomym sprzedającym mieszkanie i zyskaj ich wdzięczność!


3. Profesjonalny opis nieruchomości.

Opisując swoją nieruchomość jej właściciele często piszą o szczegółach istotnych dla nich. Te informacje czasem nie są istotne dla kupującego. Pamiętaj, że opis Twojej nieruchomości nie jest dla Ciebie tylko dla potencjalnego kupującego. Nie musisz opisywać tego co jest już widoczne na zdjęciach – chociaż im bardziej szczegółowy opis tym lepiej.

Najważniejsze zasady dobrego opisu znajdziesz na liście poniżej.

  • Skup się na otoczeniu nieruchomości. Wykorzystaj jej atuty. Pamiętaj, że nie sprzedajesz samej nieruchomości ale sprzedajesz mieszkanie w niej i korzystanie z elementów najbliższej infrastruktury. Najczęstsze atuty, które można spotkać w ogłoszeniach sprzedażowych to: bliskość przedszkoli, restauracji, szkół, basenu, kościołów, atrakcji dla dzieci (place zabaw, bawialnie, domy kultury), bary, restauracje, galerie handlowe, dyskonty, parki, lasy, kina, teatry, dyskoteki.
  • Wyróżnij się. Jeśli mieszkałaś/eś w danej nieruchomości dłużej to właśnie Ty a nie pośrednik będziesz wiedzieć coś czego prawdopodobnie nie wie nikt inny. Postaraj się przypomnieć wszystkie elementy za które uwielbiasz daną lokalizację. Może to być coś nieoczywistego. Przykładowo z mieszkaniem sąsiaduje świetna piekarnia i codziennie rano wychodząc pobiegać wracasz ze świeżym pieczywem na śniadanie i nie wyobrażasz sobie żeby w przyszłym mieszkaniu zabrakło podobnej pod domem. Albo to, że nieruchomość jest świetnie odizolowana od ruchliwych ulic i spędzając czas na powietrzu czujesz się tu jak na wakacjach.
  • Przy każdym punkcie pamiętaj żeby odpowiadał na potrzeby przyszłego kupującego (przykład niżej).
  • Pamiętaj żeby dostosować komunikat do rodzaju nieruchomości, a dokładniej do konkretnej grupy kupujących. Sprzedając kawalerkę skup się bardziej na zaletach dla młodej, uczącej się lub pracującej Osoby niż na potrzebach małżeństwa z dwójką dzieci. Skup się na elementach infrastruktury, otoczenia które Twoim zdaniem będą pasowały do przyszłego właściciela. Sąsiadowanie z barami może być dla jednych plusem (młodzi, bezdzietni ludzie) a dla drugich minusem (małżeństwo z dzieckiem).
  • Zasada jest taka, że im bardziej szczegółowy opis tym lepiej. Oczywiście długie teksty muszą być uporządkowane, podzielone na sekcje najlepiej jeśli posiadają łatwe do przyswojenia listy. Wg wielu badań większość ludzi nie przeczyta całego, długiego tekstu, jednak ludzie “skanując” większe połacie tekstu szukają fragmentów interesujących bezpośrednio ich. Stąd pamiętaj, że nie piszesz dla tekstu dla każdego z osobna tylko dla dużej grupy ludzi z której każdy musi znaleźć coś dla siebie. Dla tego najlepsze teksty wyczerpują temat a jednocześnie są podane w wygodnej formie dla czytającego, są uporządkowane i umożliwiają łatwą nawigację po nich.

Przy tworzeniu opisu staraj się pisać językiem korzyści. Co to oznacza? Chodzi o to, że ludzie nie potrzebują noża do masła tylko posmarowanej masłem kanapki a jeszcze wyżej napełnionego brzucha a jeszcze wyżej zlikwidowania uczucia głodu itd. Pamiętając o tej zasadzie przy tworzeniu opisu lepiej napisać, zamiast:

“W okolicy znajduje się przedszkole, plac zabaw i sala zabaw.”

Lepiej ująć to korzyściami, przykładowo:

“Kupując to mieszkanie nie musisz martwić się o opiekę nad dziećmi – bezpośrednio obok bloku jest przedszkole, plac zabaw oraz sala zabaw, która opiekuje się dziećmi w godzinach po zamknięciu przedszkola”.

Dzięki takiemu ujęciu pozwalasz przyszłemu właścicielowi wczuć się w nową nieruchomość. Łatwiej jest Mu sobie wyobrazić, że zamieszkanie w tym konkretnym mieszkaniu rozwiązuje więcej problemów niż tylko dach nad głową.

Podsumowując wczuj się w kupującego. Najlepiej zanim zaczniesz pisać opis wypisz wszystkich potencjalnych kupców. Np. “Młoda, ucząca się Osoba bez dzieci i bez zobowiązań” lub “Młoda, pracująca para bez dzieci” lub “doświadczone małżeństwo z dwójką Dzieci”. Każda z tych grup będzie miała inne potrzeby i możesz dostosować komunikaty w opisie do większości, każdego z osobna lub starać się skupić na jednym rodzaju Klienta.

Weź pod uwagę to, że w większości przypadków młode małżeństwo najprawdopodobniej będzie dysponowało większą zdolnością gotówkowo-kredytową (własne oszczędności, “dokładka” pieniędzy od czwórki rodziców, kredyt) niż student (brak oszczędności, brak zdolności kredytowej, “dokładka” od dwójki rodziców).


Skontaktuj się z nami. Może to my kupimy Twoją nieruchomość!

Jeśli nie, podpowiemy co zrobić by ją sprzedać z większym zyskiem.

Lub po prostu zadzwoń: 505 13 00 84.

    4. Różne aranżacje przestrzeni.

    Twoje mieszkanie może mieć zupełnie inny niż obecny układ dla kupującego. Często przy zakupie nieruchomości kupujący będzie chciał zrobić przebudowy. Przenieść lub wyburzyć niektóre ściany. Wszystko w zależności od tego jakie będzie przeznaczenie nieruchomości po zakupie.

    Absolutnym minimum jaki powinnaś/eś przedstawić przyszłemu kupującemu to zdjęcia które pokarzą jasno ułożenie pokoi. Bardzo ciężko znaleźć zdjęcia spełniające tę zasadę w ogłoszeniach na portalach. Dzięki takiemu podejściu “wygrasz” z konkurencyjnymi ofertami.

    Kolejnym czynnikiem mocno wspierającym zakup jest rzut mieszkania. Możesz narysować go nawet na kartce podając wymiary niektórych ścian. Rzut możesz otrzymać również w administracji od ręki i zrobić jego zdjęcie (będą tam nawet zaznaczone ściany nośne). Zrobienie rzutu możesz również zlecić lub zrobić go samodzielnie w programach graficznych lub do projektowania 3d. Dobry rzut pozwala świetnie wyobrazić sobie przyszłą aranżację mieszkania.

    Kolejnym krokiem jest naniesienie na rzut układu funkcjonalnego. Czyli narysowanie gdzie może w przyszłości znajdować się kuchnia, gdzie może stać stół, kanapa, telewizor, łózko itp. elementy funkcjonalne w mieszkaniu.

    Najbardziej wartościowe będzie pokazanie rożnych możliwości aranżacji całej nieruchomości wraz z przebudowami ścian i innych stałych elementów jak np. przeniesienie drzwi. Taką pracę możesz zlecić grafikowi/ projektantowi wnętrz/ architektowi. Oczywiście zapłacisz ze tę usługę i wykorzystasz minimum kilka godzin swojego czasu na ustalenia ale finalnie może być to opłacalne bo otwierasz się na Klienta który może przy “standardowych” ofertach nie potrafić wyobrazić sobie jakie układy wchodza w grę w danej nieruchomości.

    Aranżacje mogą być odważne i dopuszczać remonty generalne, ważne żeby jak najszerzej pokryły wymagania potencjalnych grup Klientów. Czyli żeby każdy potencjalny Klient znalazł coś co z dużym prawdopodobieństwem może Mu odpowiadać.

    5. Sprzątanie mieszkania.

    Potraktowałem temat kompleksowo stąd sprzątanie mieszkania pojawia się dopiero na piątej pozycji. Ponieważ wbrew pozorom jest “droższe” niż wszystkie powyższe punkty w realizacji niezależnie czy zdecydujesz się zrobić to sam czy zlecisz to profesjonalnej firmie “sprzątającej”. Pisząc sprzątanie nie mam na myśli ścierania kurzy czy odkurzania a raczej wyczyszczenie mieszkania z mebli czy nawet zdarcie tapet lub usunięcie boazerii ze ścian.

    Ten punkt jest dla tych którzy nie mieszkają w mieszkaniu które sprzedają. Wiąże się ze sporym wydatkiem, ma tez swoje ryzyka ale stawia sprzedaż w zupełnie innym świetle dla kupującego który choć trochę zna się na nieruchomościach.

    Takie “czyszczenie” często odsłania mankamenty mieszkania. Musisz mieć świadomość tego, że jeśli mieszkanie jest w bardzo kiepskim stanie technicznym może to w ekstremalnych przypadkach obniżyć jego wartość. Przykładowo jeśli po zdarciu tapet okaże się, że pod tapetą nie ma tynków, przyszły właściciel będzie musiał je położyć. Jeśli natomiast po usunięciu podłogi okaże się, że podłoga jest krzywa (po opróżnieniu mieszkania łatwiej to stwierdzić) może okazać się, że będzie to argument do negocjacji ceny w dół dla kupującego (koszt wylewki, robocizny i czasu). Stąd trzeba do tego etapu podejść z dużym namysłem.

    Co można “posprzątać” (lista od najmniej inwazyjnych elementów do najbliższych remontowi):

    • Wyniesienie mebli wolnostojących z pomieszczeń.
    • Wyniesienie zabudów meblowych “trwałych” (kuchnia, szafy w zabudowie, pawlacze).
    • Zdarcie tapet.
    • Usunięcie listew przypodłogowych.
    • Usunięcie paneli podłogowych.
    • Usunięcie linoleum (nie zabieraj się za to jeśli nie jesteś profesjonalistą – możesz narazić swoje zdrowie wdychając rakotwórczy pył).
    • Wyniesienie sprzętów RTV, AGD (np. Kuchenka gazowa – potrzebny profesjonalista; pralka)
    • Usunięcie wanny/prysznica, zlewów itp.
    • Zbicie płytek w łazience i kuchni.

    Pamiętaj, że należy robić takie rzeczy tylko i wyłącznie wtedy kiedy oceniasz, że w mieszkaniu niezbędny jest remont przed wprowadzeniem. Inaczej odcinasz potencjalnego kupującego który mieszkałby w obecnym standardzie. Koszty związane z tą częścią przygotowania nieruchomości do sprzedaży to nie tylko koszty sprzątania ale i wywiezienia powstałych odpadów. Możesz zamówić kontener (to koszt poniżej tysiąca złotych za 1 kontener, jednak jeden to przeważnie za mało). Innym sposobem może być wynajęcie przyczepki i wywiezienie samodzielne odpadów na wysypisko. Na wysypisku nie ponosisz już dodatkowych kosztów jeśli rozliczasz się z wywozu śmieci.

    Ta operacja może kosztować Cię sumarycznie nawet do kilku tysięcy złotych. Oczywiście jeśli wszystko postanowisz zrobić samodzielnie to zostaną tylko koszty kontenerów lub wypożyczenia przyczepki (nie liczę samochodu z hakiem, zakładam, że nawet jeśli takiego nie posiadasz ktoś ze znajomych może pomóc). Nie nastawiałbym się na to, że jest to “jednodniowa przygoda”. W większości przypadków zajmie to zdecydowanie więcej niż dwa dni pracy.

    O ile może wzrosnąć wartość nieruchomości po takiej operacji? To już zależy od konkretnego przypadku. Jeśli po drodze nie odkryjesz jakichś mankamentów obniżających wartość nieruchomości to cena sprzedaży może wzrosnąć nawet o ok. 5 tys. zł i więcej.

    6. Mniejsze naprawy.

    To co zostanie zrobione w tym punkcie zależy przede wszystkim od tego czy ocenisz nieruchomość jako nieruchomość “do zamieszkania” czy “do remontu”. Jeśli nieruchomość zakwalifikujesz jako możliwą do zamieszkania warto naprawić niskokosztowe, rzucające się w oczy elementy.

    Pamiętaj, że potencjalny kupujący wyjdzie z Twojego mieszkania z jakąś opinią o jego stanie. Jeśli w kranie w kuchni kapie woda, w łazience na ścianie widać jakiś zaciek a jedna klepka w przedpokoju jest odklejona to najprawdopodobniej zakwalifikuje Twoje mieszkanie jako mieszkanie “do remontu”. Mimo tego, że Ty mieszkając w nim dłużej jesteś w stanie zaakceptować pewne niedociągnięcia (bo pojawiały się najpewniej po kolei a nie wszystkie naraz).

    Jest to również, po prostu, uczciwe kiedy naprawisz elementy podlegające eksploatacji. Nie chcesz, żeby przyszły kupujący wspominał Cię jako kogoś nieuczciwego za każdym razem gdy zauważy kolejny zepsuty element o którym nie wspomniałeś przy sprzedaży.

    Te szczegóły zbierają się na obraz całości mieszkania. Większość z nich możesz naprawić najpewniej w ciągu jednego dnia z minimalną inwestycją (przyklejenie jednej klepki na klej montażowy, wymiana uszczelki w kranie, wyczyszczenie ściany – chyba, że jest wilgotna, tego bym nie zatajał bo może to zostać uznane jako wada ukryta).

    Na co w szczególności zwrócić uwagę przy lekkich naprawach:

    • Regulacja okien i drzwi balkonowych. Wnikliwy kupujący otworzy je wszystkie.
    • Kontrola stanu podłogi i naprawa ubytków/ uszkodzeń.
    • Kontrola stanu i miejscowa naprawa frontów mebli i uchwytów w całym mieszkaniu.
    • Stan fug między płytkami (można je z powodzeniem odświeżyć prostymi sposobami).
    • Skrzypienie drzwi wejściowych (wystarczy trochę smaru technicznego).
    • Miejscowe uszkodzenia ścian (szpachla i malowanie jedną warstwą powinno wystarczyć).
    • Stan okien. Jeśli okna są drewniane łatwo można je przeszlifować i odmalować, jeśli plastikowe to koniecznie muszą być porządnie umyte przed pokazem mieszkania.
    • Stan balkonu. Czyszczenie podłogi, odmalowanie barierki. Przy okazji możesz odmalować zewnętrzne parapety stalowe na oryginalny kolor.
    • Wymiana parapetów wewnętrznych. To niewielki koszt a może zmienić postrzeganie całego mieszkania.
    • Wymiana gniazdek i przełączników świetlnych.
    • Wymiana żarówek na LEDy sterowane przez aplikację. Niewielki koszt a może zmienić postrzeganie wnętrz.
    • Wymiana żarówek na mocniejsze w łazience. Ten prosty zabieg może zdecydowanie zmienić odbiór pomieszczenia.

    Ostatnia rada do tego punktu: za każdym razem gdy wchodzisz do swojego mieszkania albo przechadzasz się po nim zwróć uwagę na elementy na które zwróciłby potencjalny kupujący. Jeśli widzisz takie elementy na każdym kroku to jeszcze nie pokazuj mieszkania, jeśli przez cała przechadzkę potrafisz już wskazać tylko jeden mankament to najpewniej mieszkanie jest gotowe do sprzedaży. Oczywiście napraw niezwłocznie ten ostatni element. Przy ocenie bądź ze sobą szczery do bólu. Nie staraj się tłumaczyć mankamentów nieruchomości – kupujący nie będzie tego robił.

    Wyceń nieruchomość pod numerem: 505 13 00 84

    7. Remont

    Jeśli doszedłeś do tego punktu to musisz być bardzo zdeterminowanym sprzedawcą :). Remont to najtrudniejszy, najbardziej kapitało i czasochłonny etap ale dający największe zwroty z inwestycji jeśli się go zrobi mądrze. Niestety fakty są takie, że jeśli ktoś robi taki remont tylko kilka razy w życiu to najprawdopodobniej nie zrobi tego dobrze, zwłaszcza jeśli robił remonty tylko dla siebie a nie remont przygotowujący do sprzedaży nieruchomości.

    Jednak do odważnych świat należy – do dzieła!

    Remont zaczynamy od przemyślenia dla kogo szykujemy daną nieruchomość. Po określeniu kto będzie mieszkał w tym mieszkaniu rysujemy układ funkcjonalny. Czyli rysujemy na kartce wiele konfiguracji gdzie ma być jadalnia, strefa relaksu, pokój dziecka, kuchnia łazienka i inne funkcjonalne elementy mieszkania. Oczywiście pierwszy układ najpewniej nie będzie tym idealnym podejdź do tego zadania jak do zabawy klockami lego (możesz również je wykorzystać do tego celu). Wystarczy również zwykła kartka papieru i ołówek.

    Po określeniu najlepszego układu funkcjonalnego określasz ramowy plan remontu i szacujesz koszty. Kilka faktów pomagających w tym etapie:

    • Możesz założyć, że robocizna za dany etap remontu jest równa kosztowi materiałów. Czyli liczysz koszt materiału i mnożysz go przez dwa. Jest to duże uproszczenie, ale w wielu przypadkach działa. dla bezpieczeństwa bardziej skomplikowane elementy możesz pomnożyć razy dwa i pół/ trzy.
    • W większości przypadków ludzie niedoszacowują kosztów remontów. Przeważnie mylą się o połowę wartości. Czyli sumy kosztów etapów najlepiej pomnóż razy półtora. W skrajnych przypadkach niedoszacowanie jest dwukrotne.
    • Zapomnij o architekcie, projektancie wnętrz i innych tego typu usługach zewnętrznych. Jeśli Twoje mieszkanie nie jest na nowoczesnym osiedlu z podziemnym parkingiem to najpewniej zatrudniając takie Osoby nie zarobisz na remoncie tylko w pozytywnym scenariuszu wyjdziesz na zero. Niestety musisz nastawić się na swoją wiedzę a jeśli jej nie posiadasz musisz się dokształcić aby zarobić.

    Kolejny etap to określenie ile masz budżetu i do jakiego etapu chcesz przeprowadzić remont. Możesz przecież sprzedać mieszkanie z samą wizją, projektem i kosztorysem a nie koniecznie z wykonanym remontem. Ta praca też jest coś warta pod warunkiem, że zrobiłeś ją dobrze i trafiłeś w gusta przyszłego właściciela. Możesz sprzedać mieszkanie np. po wymianie samej elektryki. Przeważnie trzeba ją wymienić. Możesz oczywiście wybrać inny dowolny etap na którym zatrzymasz Twoją pracę.

    Kolejny etap, na którym zakończę ten punkt to rozpoczęcie remontu. Zaczyna się je zawsze o etapu “sprzątania” o którym pisałem wyżej. Później realizujesz każdy z założonych etapów cały czas kontrolując koszty aby nie przekroczyć założonego budżetu. Nie jest to proste zadanie, ale jeśli zrobisz to dobrze zarobisz na tej operacji. Ale to już temat na inny artykuł.

    Podsumowanie

    Ostatnie myśli przed zakończeniem:

    • Najwięcej zarobisz na nieruchomości kiedy ktoś nie będzie jej przerabiać tylko zamieszka w niej w jej obecnym stanie. Jest to związane z tym, że nie będziesz ponosić dużych kosztów i ryzyko ich niedoszacowania jest wtedy najmniejsze a przyszły właściciel będzie skory dopłacić za stan “do wprowadzenia”.
    • Jeśli uważasz, że Twoja nieruchomość bardziej nadaje się do remontu, homestaging nie podniesie ceny, będzie zbędnym wydatkiem pochloaniającym czas i pieniędze.
    • Jeśli prywatny kupujący będzie chciał kupić nieruchomość i ją wyremontować musisz liczyć się, że wliczy koszt remontu w całą inwestycję nawet nie mówiąc Ci o tym i to całościowa kwota będzie dla Niego istotna. Przeważnie będzie wyższa niż kwota jaką Ty byś założył.
    • Prywatny kupujący, który nie robi remontów zawodowo wyda na remont znacznie więcej niż zawodowiec ponieważ nie ma w tym doświadczenia.
    • Profesjonalne firmy kupujące nieruchomość chcą zarobić dodatkowo marżę na późniejszej sprzedaży ale ich koszty remontowe są niższe a transakcja z taką firmą jest pewniejsza.
    • Wiemy, że prywatne Osoby mimo ustaleń ustnych dużo rzadziej finalizują zakup niż firmy zajmujące się tym profesjonalnie.

    Przy kontakcie z profesjonalną firmą nie musisz robić żadnej z rzeczy wymienionych w artykule. Homestaging prawdopodobnie “nie zrobi wrażenia” na takim kupującym. Profesjonalista będzie potrafił jednak docenić solidność nieruchomości. Wyceni ją szybciej i transakcja będzie zdecydowanie pewniejsza.

    Przygotowanie nieruchomości do sprzedaży to spore wyzwanie, jest czasochłonne i kapitałochłonne. Czy się opłaca? Często tak. Jednak jeśli robisz to raz w życiu to najpewniej lepiej wyjdziesz jak te pieniądze i energię włożysz w swoją regularną pracę/ rozwój bo w niej zarobisz więcej niż na jednorazowej operacji przygotowania nieruchomości do sprzedaży. Jest to związane z dużym nakładem pracy na naukę tego procesu.

    Jeśli po tym artykule dalej chcesz przygotować swoją nieruchomość do sprzedaży samodzielnie i “wycisnąć” z niej jak najwięcej to mam nadzieję, że wiedza była pomocna. Możesz również umówić się na bezpłatną konsultację telefoniczną w sprawie sprzedaży nieruchomości. Nawet jeśli My jej nie kupimy chętnie podpowiemy co zrobić żeby ją sprzedać szybciej.

    Jeśli chcesz sprawdzić ile zapłacimy za Twoją nieruchomość i przestać martwić się sprzedażą -> skontaktuj się telefonicznie, lub przez formularz kontaktowy. To nic nie kosztuje i do niczego Cię nie zobowiązuje – warto rozmawiać.


    Prześlij artykuł znajomym sprzedającym mieszkanie i zyskaj ich wdzięczność!



    Jeśli spodobał Ci się nasz artykuł udostępnij go znajomym:


    Add a Comment

    Your email address will not be published. Required fields are marked *